fredag, september 24, 2021
HjemNyheterToppøkonom advarer: Boligprisene i Oslo er kraftig overvurdert

Toppøkonom advarer: Boligprisene i Oslo er kraftig overvurdert

Toppøkonom advarer: Boligprisene i Oslo er kraftig overvurdert


Rekordlave renter, god lønnsvekst og manglende boligutbygging i pressområder har ført til en kraftig vekst i boligprisene på 2000-tallet. Flere analyser har pekt på at boligprisene nå er overvurderte. Sjeføkonom Frank Jullum i Danske Bank deler konklusjonen.

– Vi mener et anslag på 10-12 prosent over fair value er et godt estimat på landsbasis. I Oslo-markedet snakker vi kanskje om kanskje 15-20 prosent, men da tar ikke «modellen» hensyn til beskrankningene på tilbudssiden, sier Jullum til Nettavisen.

Det norske boligmarkedet er langt fra ett marked. Problemene med høye boligpriser er særlig knyttet til Oslo, Asker og Bærum og enkelte andre byer.

Les også: Ny boliglov kan koste boligselgere dyrt: – Få papirene i orden

Hva er problemet?

– Når jeg reiser rundt i landet, er det 70 prosent som ikke skjønner problemet, sier Jullum.

Ifølge Sykepleierindeksen har en sykepleier råd til marginale 1-2 prosent av boligene i Oslo og Bærum, men kan skaffe seg nesten halvparten av boligene i en by som Skien. Jullum er skeptisk til bruken av Sykepleierindeksen som indikator på kjøpekraften.

– Den slår feil ut på grunn av det statlige lønnssystemet. I staten er lønnsnivået det samme, men det er det ikke i privat sektor. Oslo har høyere lønninger, som forklarer noe av prisforskjellene, men det er det samme rentenivået i Norge.

– Prisene i Oslo er likevel mer overvurdert ut fra kjøpekraften, og her er vi nødt til å regulere flere boliger, sier Jullum om den manglende balansen i Oslo-markedet.

Les også: Boligmarkedet er uholdbart. Nå må det handles

10 prosent

Det nasjonale boliginstituttet Housing Lab har ifølge DN i sin ferske bobleindeks kommet frem til at boligprisene på nasjonalt nivå ligger 10 prosent over såkalte fundamentale verdier: Hva prisene burde være på ut fra grunnleggende økonomiske forhold som inntektsnivå, arbeidsledighet, generell prisstigning og rentenivå.

– Vi har brukt enkel modell der vi ser på lønnsveksten istedenfor konsumpriser for å vurdere kjøpekraften. Det sier mer om betjeningsevnen til låntakerne, sier Jullum.

I mange år har det vært en veldig høy reallønnsvekst i Norge. Lønningene har steget mer enn prisene, som har gitt bedring i kjøpekraften. I tillegg har rentefallet siste 20 årene æren – eller skylden – for mye av oppgangen i boligmarkedet frem til 2017.

Fem økninger

Men nå er det slutt på rentefesten. Danske Bank ser for seg to renteøkninger i år, i september og desember, samt tre økninger til neste år. Boliglånsrentene kan være 1,25 prosentpoeng høyere innen utgangen av 2022.

Jullum har en enkel modell som ser på hva låntakerne tåler av de forventede renteøkningene, uten at det rammer annet privat forbruk. Forutsetningen er et annuitetslån, der de økte rentebelastningene fordeles gjennom løpetiden. Renteøkningene slår ikke ut så hardt som de skulle tilsi.

– Gitt en lønnsvekst 3 prosent, vil låntakere med opp til fire ganger inntekten i gjeld få en uendret eller bedret kjøpekraft på aggregert nivå, sier Jullum. Med andre ord er det snakk om totalmarkedet.

Les også: Sjeføkonom Marius Gonsholt Hov kommer med én god nyhet for låntakerne

Historisk høyt

Jullum advarer mot at gjeld og avdrag som andel av inntekten er på et historisk høyt nivå.

– Andelen utgjør nå 11-12 prosent av inntekten. Vi må tilbake til 80-tallet for å finne tilsvarende høye nivåer. Det er ikke noe problem å øke renten med et halvt prosentpoeng i året, som gjør at det blir mindre å bruke på andre ting.

– Men økes rentene for fort, slår ut det ut i forbruket. Det er skummelt å komme på etterskudd, og Norges Bank vil derfor være tidlig ute med renteøkninger og porsjonere ut økningene gjennom året. Det er en fornuftig politikk, sier Jullum.

RENTEØKNINGER: Det vil dempe veksten i boligprisene, sier sjeføkonom Frank Jullum i Danske Bank.

RENTEØKNINGER: Det vil dempe veksten i boligprisene, sier sjeføkonom Frank Jullum i Danske Bank. Foto: (Danske Bank)

Sikker på økning

Han er bortimot hundre prosent sikker på en økning i styringsrenten med 0,25 prosentpoeng på rentemøtet i Norges Bank 23. september. Jullum er «90-95 prosent» sikker på en tilsvarende økning i desember.

– Det må skje utrolig mye rart for at Norges Bank ikke gjennomfører de fem renteøkningene de har planlagt i 2022 og 2023, sier sjeføkonomen.

Over lang tid må det være en sammenheng mellom boligprisutviklingen og inntektsveksten, og ikke minst rentenivået.

– Ja, nedgangen i rentenivået er den viktigste forklaring på veksten i realprisene siden 1990, sier Jullum.

Realprisene er prisstigningen på boliger fratrukket den generelle prisstigningen i samfunnet. Og denne veksten har vært formidabel siden rentenivået stupte i 1993. Rentefesten har vart i nesten 30 år, avbrutt av kortere oppgangsperioder.

Overraskende

YouGov har for øvrig nylig gjort en undersøkelse for Danske Bank om nordmenns forventninger til boligmarkedet og hvor bekymret de er for renteøkninger. Kun 7 prosent av de spurte venter et fall i boligprisene.

– Vi kan si at det er overraskende bare 7 prosent venter at boligprisene vil falle. Det er en veldig liten andel, men boligmarkedet er ganske balansert, kommenterer Jullum.

Over 20 prosent er i undersøkelsen enten bekymret eller veldig bekymret for at renten kan komme til å stige de kommende årene.

Snaue 30 prosent synes det er viktig for dem at boligen de eier stiger i verdi. Jullum sier at etter 2007 er boligen i veldig liten grad brukt for opplåning og finansiering av forbruk. De stigende boligprisene er primært brukt til å kjøpe sekundærboliger, som til andre familiemedlemmer.

Les også: Norges Bank skremmer låntakerne: Smellen blir mye mindre enn fryktet

Hindres av forskriften

– Boligprisene påvirker i liten grad spareatferden, men vi ser litt opplåning for å kjøpe hytter. Her er imidlertid reglene i boliglånsforskriften om maksimalt fem ganger inntekten i gjeld begrensende, sier Jullum.

Den sterke oppgangen i boligprisene har derfor ikke ført til stor ustabilitet totalt i den norske økonomien.

– Men tror du nordmenn flest ser på sin egen bolig som et investeringsobjekt eller primært et sted å bo?

– Som et sted å bo. Det er bare en liten gruppe som ser på egen bolig som en veldig god plasseringsmulighet. Og vi ser også en fallende andel av sekundærboliger i Oslo, svarer sjeføkonomen.

Lav avkastning

Jullum minner også om at boligprisene i Oslo falt fra 2017 til 2019, slik at man i de årene ikke tjente på å være i boligmarkedet

Leieprisene i boligmarkedet har ikke fulgt like sterkt med som boligprisutviklingen. Det betyr at densåkalte direkteavkastningen i boligmarkedet, leieinntektene dividert på kjøpesummen, er nede på lave 3 prosent i Oslo-markedet.

Det er 2 prosentpoeng mer enn du får på de beste bankrentene, men avkastningen faller etter kostnader ved å eie boligen.

Over er det naturlig at den samlede avkastningen fra boligmarkedet ligger mellom avkastningen på godt sikrede obligasjoner og aksjer.

Les også: Stadig flere har råd til egen bolig fordi rentene er rekordlave

Tilbake igjen

Mange har dukket opp i boligmarkedet gjennom 2020 som følge av de rekordlave rentene og andre effekter av koronakrisen. Nordmenn har i liten grad kunnet dra til utlandet.

– Men nå har vi hentet ut effekten av både lave renter og koronaeffekten, så det vil ikke lenger være driveren av boligprisene, sier Jullum.

– Hva tror du om boligprisene fremover?

– Vi ventet i vinter en utflating av boligprisene i Norge ut året. Høyere boligpriser genererer høyere boligbygging, og vi trodde at rentene skulle opp. Realprisene er for høye, og det er en oppfatning av at markedet er dyrt.

Færre på visning

– Nå tror vi på en normalisering og utflating. Meglerne sier de har sett mindre aktivitet, det er færre på visninger, svarer sjeføkonomen.

Jullum og Danske Bank spår derfor en boligprisvekst på nivå med lønnveksten det neste året og ut 2022, altså drøyt 3 prosent for markedet som helhet.

– Men det er en begrenset risiko for kraftig boligprisfall, fordi rentenivået fortsatt er lavt og balansen i markedet totalt sett er god.

Les hele saken
Author:

RELATED ARTICLES

Legg inn en kommentar

Dette nettstedet bruker Akismet for å redusere spam. Lær om hvordan dine kommentar-data prosesseres.

- Advertisment -

Most Popular

Recent Comments